Receber um imóvel por herança traz, muitas vezes, uma mistura de emoções e decisões importantes. Para além de tratar da documentação, das partilhas e do registo da propriedade, surge quase sempre uma dúvida: “Se vender o imóvel que herdei, vou pagar mais-valias?”
A resposta curta é: pode haver tributação, mas não é pelo simples facto de herdar o imóvel. A eventual mais-valia surge, em regra, quando existe uma venda e se verifica um ganho fiscalmente relevante.
Por isso, antes de colocar um imóvel herdado no mercado, vale a pena perceber como funciona o cálculo e que documentos deve guardar.
Herdar um imóvel significa pagar logo mais-valias?
Não.
A herança é uma transmissão gratuita. As mais-valias imobiliárias em IRS estão associadas, nomeadamente, à alienação onerosa de direitos sobre imóveis, ou seja, situações como a venda.
Isto significa que pode herdar uma casa, apartamento, terreno ou outro imóvel e mantê-lo no seu património sem que a herança, por si só, origine uma mais-valia em IRS.
É quando decide vender que deve analisar se existe um ganho sujeito a tributação.
Então, como se calcula a mais-valia de um imóvel herdado?
Aqui está uma das questões mais importantes.
Num imóvel comprado por si, existe normalmente um preço de aquisição facilmente identificável. Numa herança, a lógica é diferente.
Para efeitos de IRS, quando um bem é adquirido gratuitamente, o valor de aquisição corresponde, em regra, ao valor considerado para efeitos de Imposto do Selo ou ao valor que serviria de base à respetiva liquidação caso o imposto fosse devido.
Ou seja, não se deve assumir automaticamente que o valor de aquisição é aquilo que o familiar falecido pagou pelo imóvel há 20, 30 ou 40 anos.
Imagine, por exemplo, que um imóvel fica fiscalmente considerado na herança por 150.000 € e é posteriormente vendido por 220.000 €.
À primeira vista poderia pensar-se numa diferença de 70.000 €. Mas este valor não corresponde necessariamente à mais-valia tributável final, porque existem outros elementos que podem entrar no cálculo.
Existem despesas que podem reduzir a mais-valia?
Sim — e é precisamente aqui que muitos proprietários podem perder dinheiro por falta de informação ou por não guardarem os documentos.
A legislação permite considerar determinados encargos relacionados com a valorização do imóvel, desde que comprovados, bem como despesas necessárias e efetivamente suportadas relacionadas com a aquisição e a venda.
O Código do IRS prevê, designadamente, a consideração de encargos com a valorização do imóvel realizados nos últimos 12 anos, assim como despesas inerentes à aquisição e alienação.
Dependendo do caso concreto, podem ser relevantes despesas devidamente documentadas associadas, por exemplo, a:
- obras de valorização do imóvel;
- determinados custos relacionados com a aquisição;
- despesas necessárias à venda;
- certificado energético;
- mediação imobiliária, quando fiscalmente elegível e devidamente documentada;
- outros encargos diretamente relacionados com a operação e aceites fiscalmente.
Guardar faturas e comprovativos é fundamental.
Não basta saber que realizou obras ou teve determinada despesa. Para efeitos fiscais, a documentação pode fazer toda a diferença.
E se herdei o imóvel há vários anos?
Também pode existir outro elemento relevante: a correção monetária do valor de aquisição.
Quando tenham passado mais de 24 meses entre a aquisição e a alienação, o Código do IRS prevê a atualização do valor de aquisição através dos coeficientes de desvalorização da moeda aprovados para esse efeito.
Na prática, esta atualização pode reduzir o ganho fiscal apurado.
É mais uma razão para evitar fazer contas apenas desta forma:
Preço de venda – valor da herança = imposto a pagar.
O cálculo real pode envolver vários fatores.
Vou pagar IRS sobre toda a mais-valia?
Também não necessariamente.
Para pessoas singulares, nas situações gerais abrangidas pelo regime aplicável às mais-valias imobiliárias, apenas 50% do saldo da mais-valia é considerado para efeitos fiscais, sem prejuízo de situações especiais previstas na lei.
Depois, o impacto efetivo no IRS depende da situação fiscal do contribuinte, incluindo os restantes rendimentos sujeitos a englobamento e as regras aplicáveis no ano da venda.
É por isso que duas pessoas que vendam imóveis com uma mais-valia semelhante podem acabar por ter impactos fiscais diferentes.
“Mas eu não paguei imposto quando herdei a casa…”
Esta é outra confusão frequente.
Imposto do Selo sobre a herança e IRS sobre uma futura mais-valia são impostos diferentes.
Atualmente, cônjuge ou unido de facto, descendentes e ascendentes estão isentos do Imposto do Selo de 10% aplicável às transmissões gratuitas. Outros beneficiários, como irmãos, sobrinhos ou terceiros, podem estar sujeitos à taxa de 10% sobre os bens tributáveis. A transmissão deve, ainda assim, ser participada às Finanças nos termos aplicáveis.
Estar isento de Imposto do Selo na herança não significa automaticamente estar isento de mais-valias quando vender o imóvel.
São momentos e impostos diferentes.
Antes de vender um imóvel herdado, confirme estes pontos
Uma venda bem preparada começa muito antes de aparecer o primeiro comprador.
Procure reunir:
- documentação da herança e das partilhas;
- caderneta predial atualizada;
- certidão do registo predial;
- informação sobre o valor fiscal considerado na transmissão;
- faturas de obras e melhorias realizadas;
- comprovativos das despesas relacionadas com o imóvel;
- certificado energético, quando exigível;
- informação sobre eventuais coproprietários ou outros herdeiros.
Se existirem vários herdeiros, a situação merece ainda mais atenção, porque é necessário perceber exatamente quem é proprietário de quê, em que proporção e quem terá de declarar a respetiva parte da operação.
Não decida o preço de venda olhando apenas para o imposto
Saber se haverá mais-valias é importante, mas não deve ser o único fator na decisão.
Antes de vender, convém perceber:
- qual é o verdadeiro valor de mercado do imóvel;
- que procura existe naquela localização;
- se compensa realizar alguma melhoria antes da venda;
- quais serão os custos da operação;
- qual poderá ser o valor líquido que ficará disponível depois da venda.
Na Zona Oeste, diferenças de localização, tipologia, estado de conservação, proximidade ao litoral, acessos e potencial de valorização podem alterar significativamente o preço que o mercado está disposto a pagar.
Uma avaliação profissional e uma análise prévia da documentação ajudam a evitar decisões baseadas apenas em valores anunciados na internet.
A melhor decisão começa com informação
Herdar um imóvel não significa que tenha de o vender imediatamente — nem significa que uma futura venda resulte obrigatoriamente numa conta fiscal elevada.
Cada herança tem características próprias.
O valor considerado na transmissão, a data de aquisição, o preço de venda, as despesas comprovadas, as obras realizadas e a situação fiscal de cada proprietário podem alterar substancialmente o resultado.
Por isso, antes de aceitar uma proposta ou definir um preço de venda, é aconselhável fazer uma análise cuidada do imóvel e, quando necessário, confirmar o enquadramento tributário com um contabilista certificado ou outro profissional habilitado.
Uma boa venda não é apenas aquela que consegue o melhor preço. É aquela em que sabe, antecipadamente, quanto poderá efetivamente ficar no seu bolso.
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Ilda Moura
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