Garantia Pública do Estado termina em 2026: o que deve saber antes de comprar casa

Para muitos jovens, conseguir poupar o valor necessário para a entrada de uma casa tem sido um dos maiores obstáculos à compra da primeira habitação. A garantia pública do Estado veio alterar este cenário, permitindo, em determinadas condições, que os bancos financiem entre 85% e 100% do valor da transação do imóvel.

Mas há agora uma data que merece especial atenção: 31 de dezembro de 2026.

De acordo com as regras atualmente em vigor, os contratos de crédito que pretendam beneficiar da garantia pública têm de estar formalizados até essa data. Por isso, quem está a pensar comprar casa através desta medida não deve confundir “começar a procurar” ou “pedir uma simulação ao banco” com ter o processo concluído.

Afinal, a garantia pública termina mesmo a 31 de dezembro de 2026?

À luz da legislação atualmente em vigor, 31 de dezembro de 2026 é a data-limite prevista para a formalização de novos contratos de crédito abrangidos pelo programa.

Existe, no entanto, uma nuance importante: a regulamentação prevê a possibilidade de este prazo ser prorrogado depois de avaliado o impacto da medida. Isso significa que uma eventual continuação do programa não está excluída, mas também não deve ser assumida como garantida enquanto não existir uma alteração oficial publicada.

Para quem pretende comprar casa nos próximos meses, a decisão mais prudente é, portanto, trabalhar com a legislação que existe hoje e não depender de uma eventual extensão futura.

O fim do programa não significa o fim das garantias já concedidas

Este é um dos pontos que mais dúvidas pode gerar.

Se um jovem celebrar o seu contrato de crédito dentro do prazo e beneficiar da garantia pública, a garantia não termina automaticamente no final de 2026.

A fiança prestada pelo Estado pode vigorar durante um período máximo de 10 anos a contar da celebração do contrato de crédito, extinguindo-se antes caso sejam cumpridas antecipadamente todas as obrigações associadas ao financiamento.

Ou seja, é importante distinguir duas coisas:

• o prazo para entrar no programa;
• a duração da garantia depois de o crédito estar contratado.

São realidades diferentes.

Quem pode beneficiar da garantia pública?

O regime destina-se a jovens entre os 18 e os 35 anos, inclusive, com domicílio fiscal em Portugal, que pretendam adquirir a sua primeira habitação própria e permanente.

Entre os principais requisitos encontram-se:

• ter entre 18 e 35 anos;
• ter domicílio fiscal em Portugal;
• não ser proprietário de outro imóvel destinado a habitação;
• não ter beneficiado anteriormente desta garantia pública;
• apresentar rendimentos dentro do limite correspondente ao 8.º escalão de IRS;
• ter a situação fiscal e contributiva regularizada;
• adquirir um imóvel para primeira habitação própria e permanente;
• o valor da transação não ultrapassar 450.000 euros.

Quando existem vários compradores, todos têm de ser mutuários do crédito e cumprir as condições de elegibilidade previstas.

A garantia permite realmente comprar casa sem entrada?

A garantia pública foi criada precisamente para ajudar a ultrapassar uma das principais barreiras enfrentadas pelos jovens: a necessidade de dispor de uma poupança elevada para a entrada inicial.

O Estado pode garantir até 15% do capital inicialmente contratado, permitindo que a instituição financeira possa financiar até 100% do valor da transação considerado para efeitos do crédito.

No entanto, isto não significa que o crédito seja automaticamente aprovado.

Os bancos continuam responsáveis pela análise da capacidade financeira de cada cliente, nomeadamente rendimentos, estabilidade profissional, responsabilidades existentes e taxa de esforço. O cumprimento das condições da garantia pública não obriga nenhuma instituição financeira a conceder o empréstimo.

Porque não deve deixar o processo para dezembro?

Comprar casa envolve muito mais do que escolher um imóvel.

Entre encontrar a propriedade certa e chegar ao momento da escritura podem existir várias etapas:

• análise financeira e pré-aprovação do crédito;
• procura e seleção do imóvel;
• negociação do preço;
• assinatura do contrato-promessa de compra e venda;
• avaliação bancária;
• análise documental do imóvel;
• aprovação final do financiamento;
• preparação das minutas;
• marcação e realização da escritura.

Qualquer atraso numa destas fases pode ter impacto na data da formalização do crédito.

Por isso, para quem pretende utilizar a garantia pública dentro das regras atualmente conhecidas, começar o processo com antecedência pode fazer uma diferença significativa.

A procura pela medida tem sido elevada

A utilização da garantia pública cresceu significativamente desde a sua implementação.

Em abril de 2026, o Governo anunciou um reforço de 750 milhões de euros, elevando para 2,3 mil milhões de euros o montante global destinado à garantia. Segundo os dados então divulgados, mais de 25 mil contratos tinham sido celebrados em 2025 ao abrigo do regime.

Dados governamentais divulgados em agosto indicavam que, até junho de 2026, já tinham sido celebrados mais de 40 mil contratos de crédito à habitação com garantia do Estado, num montante total de 8,3 mil milhões de euros.

São números que ajudam a perceber a relevância que esta solução ganhou junto dos jovens compradores.

E para quem procura casa na Zona Oeste?

A Zona Oeste continua a oferecer realidades imobiliárias bastante diferentes consoante o concelho, localização, tipologia e proximidade a centros urbanos ou ao litoral.

Para um jovem comprador, o objetivo não deve ser apenas encontrar uma casa dentro do limite da garantia pública. É essencial perceber se o imóvel escolhido é compatível com o orçamento mensal, os custos associados à aquisição e a evolução financeira futura.

Antes de avançar, vale a pena definir:

• o valor máximo confortável para a prestação;
• a localização pretendida;
• as tipologias consideradas;
• os custos iniciais disponíveis;
• uma margem financeira para despesas inesperadas;
• o prazo realista para concluir a compra.

Ter esta preparação feita antes de visitar imóveis permite procurar de forma muito mais objetiva.

Está a pensar aproveitar a garantia pública? Comece pela preparação

Com o prazo atualmente previsto a aproximar-se, adiar todos os passos para o final do ano pode transformar uma boa oportunidade numa corrida contra o calendário.

O primeiro passo pode ser tão simples como perceber a capacidade de financiamento, organizar a documentação necessária e definir claramente o tipo de imóvel que faz sentido procurar.

A compra de uma casa é uma das decisões financeiras mais importantes da vida. A garantia pública pode facilitar o acesso ao financiamento, mas continua a ser fundamental analisar cada caso individualmente e avançar com informação, planeamento e acompanhamento adequado.

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Ilda Moura
Consultor Imobiliário — MaisConsultores TEAM
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