Como proteger a sua casa de ocupações ilegais: medidas que todos os proprietários devem conhecer

A ocupação ilegal de imóveis — muitas vezes associada ao termo informal “okupas” — é uma preocupação crescente para alguns proprietários, sobretudo quando falamos de casas desocupadas durante longos períodos, imóveis herdados, segundas habitações ou propriedades que estão no mercado para venda.

Embora não exista uma solução que elimine totalmente o risco, existem várias medidas simples que podem reduzir significativamente a probabilidade de uma ocupação indevida e, acima de tudo, facilitar uma atuação rápida caso aconteça.

Em Portugal, a legislação também foi reforçada recentemente para aumentar a proteção do direito de propriedade. Por isso, conhecer os seus direitos e manter o imóvel devidamente acompanhado é cada vez mais importante.

O que se entende por ocupação ilegal de um imóvel?

De forma simples, existe ocupação ilegal quando alguém invade ou ocupa um imóvel pertencente a outra pessoa sem possuir qualquer título, contrato, autorização ou fundamento legal que lhe permita fazê-lo.

Desde novembro de 2025, a legislação portuguesa reforçou a proteção penal dos proprietários. O artigo 215.º do Código Penal passou a prever expressamente a invasão ou ocupação de imóvel alheio com intenção de exercer direitos de propriedade, posse ou uso sem fundamento legal.

Dependendo das circunstâncias, podem existir penas de prisão ou multa, com consequências agravadas, nomeadamente quando esteja em causa uma habitação própria e permanente, violência ou ameaça grave.

A lei passou ainda a permitir que, existindo fortes indícios da prática do crime e estando fortemente indiciada a titularidade do proprietário, o juiz possa impor ao arguido a restituição imediata do imóvel.

1. Não deixe um imóvel parecer abandonado

Um dos principais fatores de risco é a aparência de abandono.

Uma caixa de correio cheia, persianas sempre fechadas, jardim sem manutenção ou ausência prolongada de qualquer movimento podem indicar que ninguém acompanha regularmente a propriedade.

Se tem um imóvel vazio, procure:

- recolher regularmente a correspondência;

- manter jardins, terraços e áreas exteriores cuidados;

- verificar portas, janelas e acessos;

- visitar a propriedade com alguma frequência;

- pedir a uma pessoa de confiança que acompanhe o imóvel quando estiver ausente.

O objetivo é simples: tornar evidente que a propriedade tem acompanhamento.

2. Reforce portas, janelas e outros acessos

Uma boa segurança física continua a ser uma das formas mais eficazes de prevenção.

Portas exteriores resistentes, fechaduras de qualidade e janelas devidamente protegidas podem dificultar uma entrada não autorizada.

Em imóveis que permanecem vazios durante algum tempo, vale a pena avaliar:

- fechaduras de segurança;

- portas reforçadas;

- sensores de abertura;

- iluminação exterior automática;

- sistemas de alarme;

- videovigilância instalada de acordo com as regras legais aplicáveis.

Um investimento relativamente pequeno em segurança pode evitar problemas significativamente mais dispendiosos.

3. Instale sistemas de alerta à distância

Atualmente, muitos sistemas de segurança permitem acompanhar uma propriedade através do telemóvel.

Sensores de movimento, alarmes conectados e câmaras podem emitir uma notificação sempre que seja detetada atividade inesperada.

A rapidez é particularmente importante nestas situações. Quanto mais cedo o proprietário souber que existe uma tentativa de entrada ou uma possível ocupação, mais rapidamente poderá contactar as autoridades e reunir informação sobre o sucedido.

4. Tenha a documentação do imóvel organizada

Em caso de conflito, ser capaz de demonstrar rapidamente a titularidade do imóvel é fundamental.

Mantenha acessíveis documentos como:

- certidão permanente do registo predial;

- escritura ou documento de aquisição;

- caderneta predial;

- contratos relacionados com o imóvel;

- comprovativos relevantes de propriedade e utilização.

Também pode ser útil guardar fotografias atualizadas da propriedade, incluindo o seu estado interior e exterior.

5. Atenção especial aos imóveis colocados à venda

Uma casa anunciada no mercado pode ficar exposta publicamente durante várias semanas ou meses.

Quando um imóvel está vazio, é aconselhável que as visitas sejam acompanhadas e que exista um controlo adequado de chaves e acessos.

Se entregar chaves a profissionais ou terceiros, mantenha um registo claro sobre quem tem acesso à propriedade.

Depois de uma visita, é igualmente importante confirmar que portas, janelas e outros acessos ficaram corretamente fechados.

Ter um consultor imobiliário que acompanhe regularmente o imóvel pode representar uma camada adicional de supervisão.

6. Se detetar uma ocupação, evite agir por conta própria

Encontrar desconhecidos dentro de uma propriedade pode gerar uma reação emocional imediata. No entanto, tentar resolver a situação através de confronto físico, ameaças ou outras ações individuais pode agravar o problema.

Perante suspeita de ocupação ilegal:

- contacte as autoridades competentes;

- reúna a documentação que demonstra a titularidade;

- registe os factos e eventuais danos de forma segura;

- procure aconselhamento jurídico adequado;

- evite confrontos diretos com os ocupantes.

Cada situação tem características próprias e deve ser analisada individualmente.

7. A legislação portuguesa reforçou a proteção dos proprietários

A Lei n.º 67/2025, de 24 de novembro, reforçou a tutela penal dos imóveis objeto de ocupação ilegal e alterou o Código Penal e o Código de Processo Penal.

Entre outras alterações, a ocupação de imóvel alheio nas condições previstas na lei pode ser punida com pena de prisão até dois anos ou multa até 240 dias.

Quando esteja em causa uma habitação própria e permanente ou existam violência ou ameaça grave, a pena pode chegar aos três anos de prisão. Nos casos previstos na lei em que exista atuação profissional ou intenção lucrativa, a pena pode situar-se entre um e quatro anos.

Além disso, quando existam fortes indícios da prática do crime e da titularidade do imóvel pelo queixoso, o juiz pode determinar a restituição imediata da propriedade.

Estas alterações reforçam a importância de comunicar rapidamente uma eventual ocupação às autoridades e de possuir documentação adequada.

Prevenir continua a ser a melhor estratégia

A proteção de um imóvel não depende apenas de fechaduras ou alarmes.

A melhor estratégia combina segurança física, acompanhamento regular, organização documental e capacidade de reação rápida.

Se tem uma casa vazia, uma segunda habitação, um imóvel herdado ou uma propriedade que pretende colocar no mercado, não espere que surja um problema para começar a protegê-la.

Uma gestão profissional do imóvel também pode ajudar a garantir maior acompanhamento durante todo o processo de venda.

Este artigo tem caráter meramente informativo e não substitui aconselhamento jurídico adequado a cada situação concreta.

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Ilda Moura

Consultor Imobiliário — MaisConsultores TEAM

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