IMT de 7,5% para não residentes: o que mudou na compra de casa em Portugal em 2026

Comprar casa em Portugal continua a ser uma opção para cidadãos estrangeiros e para portugueses que vivem fora do país. No entanto, em 2026 entrou em vigor uma alteração fiscal importante que deve ser considerada antes de avançar para uma aquisição: em determinadas compras de imóveis destinados a habitação, os adquirentes não residentes ficam sujeitos a uma taxa fixa de IMT de 7,5%.

A medida consta do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, que alterou o artigo 17.º do Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis. A legislação encontra-se atualmente em vigor. �

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Para quem pretende comprar casa em Portugal — incluindo na Zona Oeste — compreender esta regra antes de escolher um imóvel pode fazer uma diferença significativa no orçamento disponível.

O que mudou no IMT para compradores não residentes?

O IMT é um imposto pago pelo comprador aquando da aquisição de um imóvel. Normalmente, nas compras de habitação, o cálculo pode depender do valor do imóvel, da sua finalidade e das tabelas aplicáveis.

Com a alteração introduzida em 2026, a lei determina que, na aquisição de prédio urbano ou fração autónoma destinado exclusivamente a habitação, a taxa de IMT é de 7,5% quando o adquirente é não residente, sem aplicação das habituais isenções ou reduções, salvo nas situações excecionadas pela própria legislação. �

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Isto significa que, para estes compradores, o impacto do IMT deixa de depender dos escalões progressivos normalmente aplicáveis à habitação.

Há, porém, uma distinção essencial: não é a nacionalidade do comprador que determina esta tributação, mas a sua situação de residência fiscal.

Um cidadão estrangeiro fiscalmente residente em Portugal não deve, por esse simples facto de ser estrangeiro, ser confundido com um comprador não residente.

Existem exceções à taxa fixa de 7,5%?

Sim. A legislação prevê situações que podem afastar este regime ou permitir posteriormente a correção do imposto.

Entre os casos previstos encontram-se:

compradores abrangidos pelas condições de residência fiscal previstas no Código do IRS;

compradores que se tornem residentes fiscais em Portugal no prazo de dois anos após a aquisição;

imóveis que sejam afetos a arrendamento habitacional, dentro dos limites de renda definidos na legislação, no prazo de seis meses após a compra e que permaneçam arrendados durante, pelo menos, 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros cinco anos.

Nos dois últimos casos, a legislação prevê que a Autoridade Tributária possa anular, mediante requerimento do interessado, a diferença entre o IMT inicialmente pago e aquele que resultaria da aplicação das taxas normais. O pedido tem um prazo próprio, pelo que o acompanhamento fiscal é especialmente importante. �

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Quanto pode representar esta alteração na prática?

Imagine-se a aquisição de uma habitação por um comprador abrangido pela taxa fixa, com um valor tributável de 250.000 euros.

Aplicando uma taxa de 7,5%, o IMT seria de:

250.000 € × 7,5% = 18.750 €

A este valor acresce ainda o Imposto do Selo de 0,8%, que, neste exemplo e considerando a mesma base tributável, corresponderia a 2.000 euros. Só estes dois impostos representariam, portanto, 20.750 euros, antes de outros encargos associados à operação. �

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Este exemplo mostra por que razão é fundamental calcular os custos fiscais antes de definir o orçamento máximo para a compra.

Sobre que valor é calculado o imposto?

Outro ponto importante é perceber que o cálculo não é necessariamente feito apenas sobre o preço indicado no anúncio ou negociado com o vendedor.

Segundo a Autoridade Tributária, o IMT é calculado, em regra, considerando o maior entre o valor declarado na compra e o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel. �

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Por exemplo, se uma casa for adquirida por 250.000 euros, mas tiver um VPT superior, poderá ser este último valor a servir de referência para a liquidação.

É por isso aconselhável conhecer antecipadamente a documentação fiscal do imóvel e não limitar a análise financeira ao preço de aquisição.

O que deve confirmar antes de comprar?

Para um comprador que atualmente vive fora de Portugal, a preparação ganha ainda mais importância. Antes de assinar um Contrato-Promessa de Compra e Venda ou assumir compromissos financeiros significativos, deve ficar claro qual será o enquadramento fiscal da operação.

A situação de residência fiscal, a finalidade do imóvel, uma eventual mudança futura para Portugal e até a possibilidade de colocar a propriedade no mercado de arrendamento podem alterar substancialmente o resultado final.

Um comprador que esteja a planear tornar-se residente em Portugal dentro dos dois anos seguintes à compra, por exemplo, encontra-se numa situação diferente de alguém que pretenda manter permanentemente a residência fiscal noutro país.

E quem já é residente em Portugal?

Para quem não está abrangido pelo regime especial dos não residentes, continuam a existir as tabelas de IMT previstas para imóveis destinados a habitação.

Em 2026, essas tabelas incluem diferentes escalões e taxas consoante o valor e a finalidade do imóvel. Para determinadas aquisições de habitação própria e permanente existem também regras específicas e benefícios que devem ser analisados individualmente. �

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Por isso, duas pessoas que comprem imóveis exatamente pelo mesmo preço podem acabar por pagar valores de IMT bastante diferentes.

Comprar casa na Zona Oeste: planeamento antes da decisão

A Zona Oeste continua a reunir diferentes perfis de imóveis e compradores: habitação permanente, segunda residência, investimento e aquisição por cidadãos que vivem atualmente no estrangeiro.

Num cenário em que a fiscalidade pode representar dezenas de milhares de euros, conhecer os custos antes da negociação permite tomar decisões com maior segurança.

Além da localização, do estado do imóvel, do financiamento e do preço, o comprador deve incluir desde o início da procura uma estimativa de IMT, Imposto do Selo e restantes despesas da aquisição.

Uma boa preparação não serve apenas para evitar surpresas no momento da escritura. Pode também ajudar a escolher um imóvel mais adequado ao orçamento global disponível e à estratégia futura do comprador.

A informação fiscal deve ser sempre confirmada para cada operação concreta junto da Autoridade Tributária ou de um profissional habilitado, sobretudo quando estejam em causa residência fiscal internacional, arrendamento ou mudança de residência para Portugal.

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Ilda Moura

Consultor Imobiliário — MaisConsultores TEAM

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