Usucapião em Portugal: quando a posse de um imóvel pode tornar-se propriedade

Há imóveis que permanecem durante décadas na mesma família, terrenos utilizados de geração em geração ou propriedades para as quais já não existe um título de aquisição facilmente localizável. Nestes casos, surge frequentemente uma pergunta: é possível tornar-se legalmente proprietário através da posse prolongada do imóvel?

Em determinadas circunstâncias, sim. É aqui que entra a usucapião, uma figura prevista na lei portuguesa que pode permitir a aquisição do direito de propriedade através de uma posse mantida durante determinado período de tempo.

No entanto, não basta ocupar ou utilizar um imóvel durante vários anos. Existem condições que precisam de ser analisadas cuidadosamente.

O que é a usucapião?

De forma simples, a usucapião permite que alguém que exerce uma posse sobre determinado bem durante o período exigido por lei possa, reunidos os restantes requisitos, adquirir o direito correspondente a essa posse.

O Código Civil português estabelece que a posse do direito de propriedade ou de outros direitos reais de gozo, quando mantida durante determinado período, pode permitir ao possuidor adquirir esse direito.

Imagine, por exemplo, um terreno que é tratado, cultivado e utilizado há muitos anos pela mesma pessoa, de forma contínua e pública, mas cuja documentação de propriedade nunca ficou devidamente regularizada.

Essa situação pode justificar uma análise sobre a possibilidade de aquisição por usucapião.

Não basta utilizar o imóvel durante muitos anos

Este é um dos pontos que mais dúvidas gera.

Dizer “uso este terreno há 20 anos” não significa automaticamente que exista usucapião.

É necessário avaliar a forma como essa posse foi exercida.

Entre outros aspetos, é importante perceber se a utilização do imóvel foi:

- contínua e duradoura;

- exercida como se a pessoa fosse efetivamente proprietária;

- pública e conhecida por terceiros;

- suficientemente demonstrável;

- compatível com os requisitos legais aplicáveis ao caso concreto.

Em procedimentos de justificação relacionados com imóveis, a própria documentação disponibilizada pelo IRN refere como relevantes atos materiais como cultivar o prédio, plantar e podar árvores ou utilizar regularmente o terreno, bem como o caráter público, pacífico e contínuo dessa posse.

Por isso, cada caso deve ser analisado individualmente.

Quanto tempo é necessário para adquirir um imóvel por usucapião?

Não existe um único prazo aplicável a todas as situações.

O período necessário depende, entre outros fatores, da existência de título, de registo e da boa ou má-fé do possuidor.

Por exemplo, quando existe título de aquisição devidamente registado, o Código Civil prevê, em determinadas circunstâncias, períodos de 10 anos em caso de boa-fé e 15 anos mesmo havendo má-fé, contados desde o registo.

Quando não existe registo do título nem registo da mera posse, os prazos previstos são mais longos: 15 anos em caso de boa-fé e 20 anos em caso de má-fé.

Existe ainda um regime específico quando está registada a mera posse. Nessa situação, a lei prevê prazos que podem ser de 5 ou 10 anos, dependendo das circunstâncias.

É precisamente por existirem diferentes cenários que não é aconselhável concluir que há usucapião olhando apenas para o número de anos.

Que situações surgem com frequência?

No mercado imobiliário, esta questão pode aparecer sobretudo em imóveis antigos, heranças e terrenos.

Alguns exemplos comuns são:

- terrenos utilizados pela mesma família há várias décadas;

- imóveis adquiridos através de acordos antigos cuja documentação se perdeu;

- propriedades transmitidas informalmente entre familiares;

- prédios rústicos cuja realidade física não está totalmente refletida na documentação;

- imóveis onde existe uma interrupção na cadeia documental das transmissões;

- situações em que é necessário esclarecer quem é juridicamente o proprietário antes de uma venda.

Na Zona Oeste, onde existem muitas propriedades rústicas, terrenos agrícolas e imóveis transmitidos entre gerações, é especialmente importante confirmar se a realidade existente no terreno coincide com a matriz e com o registo predial.

Que provas podem ser importantes?

Num processo relacionado com usucapião, a prova da posse assume particular importância.

Consoante o caso, podem ser relevantes documentos ou elementos como:

- caderneta predial;

- certidão do registo predial;

- documentos antigos relacionados com o imóvel;

- comprovativos associados à utilização e conservação da propriedade;

- elementos que permitam identificar os limites do prédio;

- testemunhas que conheçam a realidade do imóvel ao longo dos anos;

- fotografias, plantas ou levantamentos que ajudem a demonstrar a utilização do bem.

Nos prédios rústicos, a correta identificação e delimitação do terreno também pode ser essencial. O BUPi permite reunir informação relativa ao registo, matriz e georreferenciação de propriedades abrangidas pelo sistema.

A usucapião acontece automaticamente?

Não.

Este é outro ponto fundamental.

Mesmo quando estão reunidas as condições materiais para a usucapião, é necessário invocá-la e obter um título que permita regularizar juridicamente a situação.

O próprio IRN esclarece, em parecer sobre esta matéria, que a usucapião não opera automaticamente e necessita de ser invocada.

Consoante as circunstâncias, a regularização pode passar por mecanismos de justificação ou por intervenção judicial, sendo aconselhável analisar previamente a situação com um advogado, solicitador, notário ou outro profissional juridicamente habilitado.

Depois de reconhecida a aquisição, o objetivo deverá ser deixar a situação do imóvel devidamente refletida no registo predial.

Vai comprar um imóvel? Confirme sempre o registo

Mesmo quando a questão não envolve diretamente uma usucapião, consultar a situação registral do imóvel antes de comprar é uma medida essencial.

A certidão do registo predial permite verificar, entre outras informações, quem aparece como proprietário do imóvel e se existem hipotecas, penhoras, outros encargos ou pedidos de registo pendentes.

Esta verificação pode evitar problemas numa futura escritura, financiamento bancário ou venda.

Está perante uma situação destas? Não deixe a regularização para o momento da venda

Um imóvel com documentação incompleta pode criar obstáculos precisamente quando aparece um comprador interessado.

Por isso, quando existem dúvidas sobre a propriedade de um terreno ou de uma casa, o melhor momento para analisar a situação é antes de colocar o imóvel no mercado.

Uma preparação antecipada permite perceber:

- se o imóvel está corretamente registado;

- se a descrição corresponde à realidade;

- que documentação está em falta;

- se será necessário recorrer a um procedimento de regularização;

- e que passos deverão ser dados antes da comercialização.

No imobiliário, documentação organizada significa normalmente mais segurança, menos atrasos e uma venda mais tranquila.

«Nota: Este artigo tem caráter meramente informativo e não substitui aconselhamento jurídico sobre um caso concreto.»

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Ilda Moura

Consultora Imobiliária — MaisConsultores TEAM

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