A partir de 3 de agosto de 2026, entram em vigor importantes alterações ao Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 108/2026. Estas mudanças trazem maior transparência e segurança jurídica ao mercado imobiliário, especialmente no que respeita à compra e venda de imóveis que não possuem licença ou título de utilização.
Se está a pensar vender, comprar ou investir num imóvel, é fundamental conhecer as novas regras e perceber de que forma poderão influenciar o seu negócio.
O que é a Licença de Utilização?
A Licença de Utilização, atualmente designada em muitos casos por título de utilização, é o documento que comprova que um imóvel foi construído ou alterado de acordo com o projeto aprovado pela Câmara Municipal e que reúne as condições legais para ser utilizado.
Este documento é particularmente importante nas transações imobiliárias, uma vez que garante ao comprador que o imóvel está devidamente regularizado do ponto de vista urbanístico.
O que muda a partir de 3 de agosto?
Uma das alterações mais relevantes diz respeito à forma como os imóveis sem licença de utilização passam a ser identificados nas escrituras.
Até agora, era suficiente que o comprador declarasse conhecer a inexistência da licença. Com o novo regime, essa situação passa a ter de ser expressamente identificada no título da transmissão, indicando qual é a situação urbanística do imóvel.
O objetivo é aumentar a transparência e assegurar que todas as partes têm pleno conhecimento da realidade do imóvel antes da conclusão do negócio.
Continua a ser possível vender um imóvel sem licença?
Sim.
A nova legislação não proíbe a venda de imóveis sem licença de utilização. No entanto, estabelece regras mais rigorosas relativamente à informação que deve constar na escritura ou no documento de transmissão.
Na prática:
A situação urbanística do imóvel deve ser claramente identificada;
O comprador deve ter conhecimento da inexistência do título de utilização;
A documentação do negócio passa a refletir essa realidade de forma mais transparente.
Esta alteração reduz o risco de litígios futuros e reforça a proteção de todas as partes envolvidas.
Estas alterações legalizam imóveis irregulares?
Não.
Este é um dos aspetos que mais dúvidas tem gerado.
O novo regime não legaliza automaticamente imóveis construídos sem licença nem obras realizadas de forma ilegal.
Se existirem:
ampliações não licenciadas;
alterações estruturais sem autorização;
construções clandestinas;
mudanças de utilização não aprovadas;
continua a ser necessário proceder à respetiva regularização junto da Câmara Municipal competente.
O Simplex Urbanístico simplifica procedimentos administrativos, mas não elimina a obrigação de cumprir as normas urbanísticas.
Qual o impacto para compradores?
Para quem pretende adquirir um imóvel, as alterações representam uma maior segurança.
O comprador passa a conhecer antecipadamente a situação urbanística do imóvel, podendo avaliar melhor os riscos associados ao investimento.
Antes de avançar com a compra, é aconselhável verificar:
Se existe título de utilização;
Se o imóvel corresponde ao projeto aprovado;
Se existem ampliações ou alterações não licenciadas;
Se existe algum processo de legalização em curso.
Esta análise pode evitar problemas futuros e custos inesperados.
E para quem pretende vender?
Os proprietários também beneficiam de um enquadramento mais claro.
Embora continue a ser possível vender imóveis sem licença de utilização, será cada vez mais importante preparar previamente toda a documentação e esclarecer a situação urbanística junto dos potenciais compradores.
Uma venda transparente aumenta a confiança, reduz atrasos no processo e diminui o risco de conflitos após a escritura.
O papel dos bancos
Apesar das alterações legislativas, as instituições bancárias mantêm autonomia na análise do risco.
Na prática, muitos bancos poderão continuar a exigir licença ou título de utilização para conceder crédito habitação, sobretudo quando o imóvel apresente situações urbanísticas por regularizar.
Assim, mesmo sendo legal celebrar a compra e venda, a obtenção de financiamento poderá depender da política de cada instituição financeira.
Como deve agir quem possui um imóvel sem licença?
Se é proprietário de um imóvel nesta situação, é aconselhável:
Confirmar a situação urbanística junto da Câmara Municipal;
Reunir toda a documentação disponível;
Verificar se existe possibilidade de regularização;
Procurar aconselhamento técnico antes de colocar o imóvel no mercado.
Uma análise prévia poderá facilitar significativamente o processo de venda.
Conclusão
As alterações ao Regime Jurídico da Urbanização e Edificação representam um passo importante na modernização do mercado imobiliário português.
Embora os imóveis sem licença de utilização continuem a poder ser transacionados, a nova legislação reforça a transparência, a segurança jurídica e a informação prestada aos compradores.
Conhecer estas alterações é essencial para evitar surpresas, tomar decisões informadas e garantir que qualquer negócio imobiliário decorre com a máxima tranquilidade.
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Ilda Moura
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